Thị trường BĐS rơi vào trạng thái ‘hôn mê’

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS rơi vào trạng thái “hôn mê”, khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ.

Tại Hội thảo “Giải pháp phục hồi thị trường bất động sản hậu COVID-19″ diễn ra sáng ngày 12/6, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định liên quan đến xu hướng phát triển của thị trường BĐS trong thời gian tới.

• 

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Ban Giám sát Chính sách Tiền tệ – Tài chính quốc gia cho rằng: “Thị trường BĐS rơi vào trạng thái hôn mê, khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ”.

Trong đó, một số phân khúc cơ bản như BĐS công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shop house có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.

Theo ông Nghĩa, trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là các vấn đề pháp lí và thủ tục hành chính như đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ qui hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng.

“Để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ qui định pháp lí, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lí minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm”, ông Nghĩa cho hay.

Về biện pháp cụ thể, theo vị chuyên gia này, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển BĐS, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng.

Bên cạnh đó, tín dụng là một biện pháp hiệu quả nhất. Trong đó, NHNN cần nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS, cho vay mua nhà và tạm thời duy trì tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm.

Đồng thời, thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lí, có kiểm soát tốt.

Ngoài ra, cần có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các Ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.

Cũng theo ông Nghĩa, các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà. 

Tuy nhiên, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lí, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, “năm 2020 là một năm khó khăn, thách thức đối với thị trường BĐS. Năm 2021, khả năng thị trường sẽ phục hồi mạnh, đòi hỏi có tâm thế, sớm nắm bắt vận hội mới, giai đoạn mới”.

Vắng bóng khoản đầu tư lớn

Về xu hướng thị trường BĐS hậu COVID-19, theo ông Lực, với tâm lí “tiền mặt là vua”, trong bối cảnh kinh tế bất ổn, các nhà đầu tư thường ưu tiên giữ nguồn vốn và chỉ tập trung đầu tư vào các thị trường họ đã am hiểu. 

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư mới có một chiến lược bảo thủ hơn, các khoản đầu tư lớn dự kiến sẽ bị tạm dừng, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai.

Lối sống, phương thức làm việc đã thay đổi và xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất,… tác động mạnh đến nguồn cầu BĐS, đặt ra yêu cầu trong việc thiết kế nhà ở, văn phòng cho phù hợp với xu hướng mới.

Bên cạnh đó, xu hướng M&A tăng do nhu cầu bán tài sản, giá bán phải chăng, doanh nghiệp có chiến lược giải ngân thời điểm này.

Đầu tư công, đầu tư cơ sở hạ tầng; đầu tư y tế, giáo dục được đẩy mạnh nhu cầu nhân công có tay nghề, làm việc trong bối cảnh “bình thường mới”,… tác động tích cực đến thị trường BĐS. Do đó, theo ông Lực, xu thế số hóa, minh bạch hóa thị trường BĐS là tất yếu.

Một điểm đáng lưu ý là việc thiếu minh bạch, quĩ đất, nguồn vốn,… vẫn là những rào cản lớn của thị trường. Nguồn cung vẫn còn hạn chế do quá trình rà soát pháp lí, người mua có tâm lí phòng thủ rủi ro, doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính và đầu ra.

Vị chuyên gia này cũng đưa ra một số giải pháp cấp bách nhằm phục hồi thị trường BĐS như cần thực hiện nhanh và hiệu quả các gói hỗ trợ, đẩy mạnh cải thiện thực chất môi trường đầu tư, kinh doanh, nhất là cải cách thủ tục hành chính.

Tiếp theo, cần thúc đẩy nhu cầu về nhà ở và tháo gỡ rào cản pháp lí, qui trình (thay thế Nghị định 20/2017, khung pháp lí cho các mô hình mới như condotel, officetel, shophouse,…).

Ngoài ra, Việt Nam cần phải phát huy, khai thác 6 động lực tăng trưởng thay thế hoặc bổ sung, bao gồm: Thúc đẩy xuất khẩu các thị trường còn tiềm năng ngay sau dịch bệnh được kiểm soát (Mỹ, EU, ASEAN và Hàn Quốc…), quyết liệt đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, thúc đẩy đầu tư tư nhân, tận dụng cơ hội thu hút có sàng lọc đầu tư nước ngoài, kích cầu tiêu dùng nội địa, phát triển kinh tế số, kinh doanh số và Chính phủ điện tử.

Theo Kinh tế & Tiêu dùng